Знакомая многим схема «приобрети квартиру сейчас, расплати позже» ожидает значительных изменений.
Регулятор обратил внимание на то, что рынок рассрочек от застройщиков расширился до размеров, требующих системного регулирования, и разрабатывает законопроект, который может изменить правила игры для покупателей, девелоперов и банков.
Заместитель председателя Центробанка Михаил Мамута обозначил основную позицию: цена квартиры при покупке в рассрочку не должна превышать стоимость при полной оплате сразу. Эта логика уже применяется в потребительском кредитовании, и теперь предлагается адаптировать её к сектору недвижимости. Соответствующий документ в ближайшее время будет рассмотрен в Государственной Думе.
Маркетинговая наценка, о которой молчат менеджеры
На первый взгляд, рассрочка выглядит как честный инструмент: плати частями без банковских процентов. Однако реальность более сложна. Основатель агентства «БезФильтров» Ригина Гордеева указывает, что для ряда девелоперов это стало маркетинговым инструментом. Разница в цене одного и того же объекта при полной оплате и при рассрочке может составлять 15–20%. Покупатель считает, что избегает ипотечных процентов, но фактически переплачивает за сам товар.
Евгений Шавнев, генеральный директор инвесткомпании «Флип», подтверждает: даже с учётом завышенной стоимости рассрочка зачастую оказывается более выгодной, чем жилищный кредит. Но это создает дисбаланс: те, кто готов заплатить сразу, оказываются в менее выгодном положении по сравнению с теми, кто использует беспроцентные платежи. Новый законопроект нацелен на выравнивание этих условий, фиксируя единую стоимость квадратного метра вне зависимости от способа оплаты.
Прозрачность договоров: конец эпохи мелкого шрифта
Ещё одна проблема, которую регулятор намерен решить, — это сложность и непрозрачность соглашений. Михаил Мамута отметил, что современные договоры рассрочки часто составлены настолько запутанно, что покупателю почти невозможно разобраться в реальных обязательствах. В планах — внедрение стандартизированной, понятной формы документа, где все важные условия будут изложены доступным языком.
Кроме того, Центробанк предлагает принципиально новый подход к штрафам за просрочку платежей. В настоящее время встречаются чрезмерные формулировки, когда неустойка рассчитывается от всей суммы долга и может достигать 50%. Предлагаемая альтернатива — начисление не выше 20% годовых исключительно на сумму пропущенного платежа. Это переводит ответственность заёмщика из области разорительной в разряд ощутимой, но не катастрофической.
Невидимые долги, которые портят статистику
Отдельный аспект нововведений касается обмена данными. Вице-президент Банка «Дом.РФ» Роман Евдокимов объяснил, что на сегодняшний день обязательства по рассрочкам остаются слепой зоной для кредитных организаций. При выдаче ипотеки банк оценивает платёжеспособность клиента, но не видит, что тот уже связан договором с застройщиком на значительную сумму. Это приводит к закредитованности и одобрению кредитов тем, кто на самом деле не может справиться с общей финансовой нагрузкой.
Законопроект предполагает обязательную передачу информации о рассрочках в бюро кредитных историй. Если поправки будут приняты, долги перед девелоперами перестанут быть невидимыми и начнут учитываться в общей долговой картине заёмщика.
Цифры, которые объясняют спешку
Масштаб ситуации впечатляет и побуждает регулятора действовать незамедлительно. По оценкам Светланы Назаровой из «Сбера», традиционно доля сделок с рассрочкой на рынке новостроек варьировалась в пределах 10–20%. Однако к концу 2024 года этот показатель может достичь 44% — почти половина продаж проходит не через ипотеку, а через прямые договоры с застройщиком. В 2025 году аналитики фиксируют некоторое снижение интереса к этому инструменту, однако накопленный объём обязательств уже колоссален.
Данные Центробанка на 1 апреля 2026 года выглядят тревожно: совокупный долг россиян по рассрочкам на жильё достиг 1,5 триллиона рублей. Эта сумма сопоставима примерно с 17% от общего объёма договоров долевого участия. Цифра настолько значительна, что оставлять её вне рамок регулирования становится рискованно для стабильности всего жилищного сектора.
Что это значит для покупателя
Если законопроект будет принят в предложенном виде, рынок новостроек ожидает серьезная перестройка. Покупатели получат более прозрачные условия, защиту от скрытых наценок и адекватные штрафы. Застройщикам придётся пересмотреть ценовую политику и отказаться от практики двойных цен. Банки, в свою очередь, наконец смогут увидеть реальную долговую нагрузку заёмщиков в целом, что может привести к более осторожному одобрению ипотеки для тех, кто уже связан рассрочкой.
Для конечного потребителя ключевой вывод прост: наступит время, когда рассрочка перестанет быть маркетинговым трюком и станет регулируемым, предсказуемым финансовым продуктом с чёткими правилами, понятными цифрами и разумной ответственностью сторон